Les avantages de créer une SAS ou une SASU propriétaire d'une SCI.

Introduction

La structuration d'un patrimoine immobilier est un enjeu majeur pour les investisseurs et les entrepreneurs. Parmi les stratégies les plus avantageuses, la détention d'une Société Civile Immobilière (SCI) par une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une SAS Unipersonnelle (SASU) offre de nombreux avantages fiscaux, financiers et juridiques.

1. Optimisation fiscale et gestion des revenus

L'une des premières motivations pour structurer une SCI sous une SAS ou une SASU est l’optimisation fiscale. Contrairement à une SCI classique soumise à l'impôt sur le revenu (IR), une SCI détenue par une SAS ou SASU est soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), permettant ainsi la déduction des charges, notamment les amortissements immobiliers.

🔹 Exemple chiffré :

• Bien immobilier : 500 000 € amorti sur 30 ans

• Amortissement annuel : 16 667 €

• Taux d’IS : 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà

• Réduction d’impôt grâce aux amortissements : 2 500 € à 4 166 € par an

De plus, la distribution des dividendes de la SCI vers la SAS/SASU permet de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse par rapport à une distribution directe aux personnes physiques, notamment grâce à l’abattement de 40 % applicable aux dividendes distribués aux actionnaires.

2. Protection du patrimoine personnel

L’un des avantages majeurs de la SAS ou SASU est la limitation de la responsabilité de l’associé aux apports effectués dans la société.

🔹 En détenant une SCI par le biais d’une SAS ou SASU, l’investisseur protège son patrimoine personnel et évite d’être directement engagé en cas de dettes ou difficultés financières rencontrées par la SCI.

3. Transmission et cession facilitées

La SAS ou SASU offre une grande flexibilité en matière de transmission du patrimoine immobilier.

✔️ Les avantages :

✅ Cession simplifiée des parts sociales par rapport à une SCI à l’IR

✅ Fiscalité réduite sur la transmission grâce aux abattements

🔹 Exemple chiffré :

• Donation de parts de SCI soumise à l’IS : abattement de 100 000 € tous les 15 ans

• Donation de parts de SCI à l’IR : fiscalité souvent plus lourde

  
  

4. Accès au financement bancaire

Les banques sont souvent plus enclines à financer un projet immobilier porté par une SAS ou SASU qu’une simple SCI soumise à l’IR.

🔹 Pourquoi ?

✅ Une meilleure lisibilité des comptes

✅ Une capacité d’emprunt améliorée grâce à la possibilité de réinvestir les bénéfices

🔹 Exemple chiffré :

• SCI à l’IR : capacité d’endettement limitée par l’imposition des associés

• SCI à l’IS détenue par une SAS : possibilité de réinvestir les bénéfices sans impact direct sur l’imposition des actionnaires

  
  

5. Meilleure gestion des revenus et rémunération des dirigeants

Contrairement à une SCI classique, les dirigeants de la SAS ou SASU peuvent percevoir une rémunération, qui peut être déduite du résultat imposable.

🔹 Comparaison :

• Rémunération du président de SASU : soumise aux charges sociales

• Dividendes : soumis à la flat tax de 30 %, plus avantageux que le salariat

  
  

Conclusion

Opter pour une SAS ou une SASU propriétaire d’une SCI est une stratégie efficace pour :

✅ Optimiser la fiscalité

✅ Protéger son patrimoine personne

l✅ Faciliter la transmission

✅ Accroître sa capacité d’emprunt

✅ Optimiser la gestion des revenus

📌 Toutefois, chaque situation étant unique, il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un avocat fiscaliste afin d’adapter cette stratégie à vos objectifs.

📢 Vous avez un projet d’investissement immobilier ? Contactez-nous pour en savoir plus !

Paul Blaizot - 07/02/2025